Vizi occulti post compravendita: guida alla soluzione

È possibile che, dopo aver effettuato l’acquisto di un immobile, vengano scoperti dei difetti o vizi che non erano stati rilevati prima di firmare il contratto di compravendita. Questi difetti possono includere problemi come infiltrazioni d’acqua occultate da una pittura accurata o nascoste dai mobili, cedimenti dei balconi o non conformità degli impianti.

La legge è chiara in merito: con il contratto di compravendita immobiliare, il venditore si impegna a garantire che la proprietà venduta sia priva di difetti che la rendano inadatta all’uso previsto o che ne diminuiscano significativamente il valore (articolo 1490 del codice civile). Posto che, per far fronte a controversie di questo tipo, venditore ed acquirente dovrebbero sempre poter contare sulla migliore assicurazione sul mercato dedicata alla tutela legale, cosa può fare il compratore se scopre difetti o vizi nell’immobile dopo l’acquisto? Quando può far valere la garanzia per i vizi della proprietà acquistata?

Difetti e vizi di un immobile: quali sono?

I difetti e vizi di un immobile possono variare, ma per essere considerati vizi occulti, devono essere difetti funzionali o strutturali presenti nell’immobile prima dell’atto di acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza al momento della firma del contratto. Non tutti i difetti rientrano nella garanzia, ma solo quelli che compromettono in modo significativo l’uso previsto dell’immobile o ne riducono notevolmente il valore. In tali circostanze, la legge prevede che il contratto sia nullo, e l’acquirente può richiedere il rimborso del doppio dell’importo versato come caparra.

È sempre il Codice Civile a stabilire cosa rientra tra i “vizi gravi”:

• Vizi agli impianti idraulici, come infiltrazioni dovute a mancanza di tubazioni o guaine di protezione;
• Difetti nell’impianto di riscaldamento:
• Problemi nell’impianto fognario, come un’errata pendenza delle tubazioni di scarico.

Cosa fare in caso di scoperta di difetti o vizi nell’immobile dopo l’acquisto?

Chi ha comprato una proprietà con vizi occulti ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto, una riduzione del prezzo dell’immobile o il risarcimento dei danni subiti. Tuttavia, per far valere la garanzia, è necessario che i vizi soddisfino i requisiti di gravità stabiliti nell’articolo 1669 del codice civile italiano, che fossero presenti prima della firma del contratto e che il venditore li abbia nascosti deliberatamente all’acquirente. Se il compratore era a conoscenza dei difetti al momento dell’acquisto o avrebbe potuto facilmente scoprirli con una ragionevole diligenza, la garanzia potrebbe non essere applicabile, a meno che il venditore non abbia nascosto in mala fede tali difetti.

Inoltre, il compratore è tenuto a segnalare la presenza di vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui ha scoperto che l’immobile è affetto da tali difetti, a meno che il contratto non stabilisca un periodo più lungo. Se il venditore non risponde alla segnalazione, l’acquirente può intraprendere azioni legali.

La denuncia dei difetti occulti dell’immobile deve essere effettuata in forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). È consigliabile allegare una perizia tecnica dei difetti, se disponibile, ma anche una semplice contestazione sommaria può mettere il venditore sull’avviso, con i dettagli tecnici forniti successivamente.

Se il venditore non risponde, il compratore può intraprendere azioni legali entro un anno dalla consegna dell’immobile. Dopo questo periodo, l’acquirente potrebbe perdere il diritto alla tutela, a meno che il contratto non preveda termini più lunghi per la garanzia.